Lo que las firmas raramente explican.

Un estudio de viabilidad responde si un proyecto puede construirse, venderse o rentarse y financiarse en el sitio propuesto. Integra cinco frentes: mercado (demanda, absorción, precios o rentas comparables), regulatorio (calificación, uso de suelo, permisos y endosos requeridos), físico (cabida, topografía, infraestructura y riesgo de inundación), financiero (costos directos e indirectos, pro forma, sensibilidad y retorno) y capital (deuda, equity e incentivos aplicables). El entregable cierra con una recomendación explícita: avanzar, rediseñar o descartar.

Primero se confirma lo que el terreno es: titularidad y gravámenes en el Registro de la Propiedad, cabida según mensura, calificación y uso de suelo vigentes, acceso, infraestructura disponible (agua, energía, alcantarillado) y exposición a inundación. Después se determina lo que el terreno puede ser: el uso de mayor y mejor valor que la regulación permite y el mercado absorbe, con su densidad, su ruta de permisos y su costo. Ese análisis define el valor del terreno para venderlo, desarrollarlo o aportarlo a una sociedad.

Es la línea con más mandatos del registro: programas y planos para facilities de 57 y 75 camas, un hogar de 80 camas con estructuración NMTC, la gerencia de un proyecto de 108 camas bajo NMTC, un plan maestro de cuidado continuo con caso base de 125 camas y la valoración de compra de un hogar operando de 44 camas. Cada mandato aparece con su estado real en el portafolio.

Sí, en dos frentes. El corretaje se ofrece bajo la licencia de bienes raíces de Florida SL3611103, a través del corredor AFS Living. La consultoría de viabilidad, estructuración financiera y capital está disponible para proyectos en Florida. La experiencia documentada de la firma se concentra en Puerto Rico; en Florida el registro incluye un listado residencial en Jacksonville.

Low-Income Housing Tax Credit, codificado en IRC §42, es el programa federal que entrega créditos contributivos a inversionistas privados a cambio de capitalizar vivienda asequible. El crédito se reclama durante 10 años y se monetiza vía syndication a inversionistas corporativos con tax liability que absorber. En Puerto Rico la PRHFA asigna los créditos bajo un Qualified Allocation Plan anual.

Los 9% cubren aproximadamente el 70% del costo elegible en valor presente y se asignan de forma competitiva bajo el QAP. Los 4% cubren ~30%, no son competitivos, pero requieren que una porción del proyecto se financie con bonos exentos (Private Activity Bonds). La decisión depende del gap a cerrar, la disponibilidad de bond cap, el calendario del NOFA y la tesis de retorno del syndication partner. En rehabilitaciones grandes y proyectos con soft debt abundante, el 4% suele ser la ruta más rápida.

Para que un proyecto reciba créditos 4% sobre la totalidad de su basis elegible, los bonos exentos deben financiar al menos el 50% del aggregate basis (terreno + edificio). Es la restricción que más proyectos 4% descarrila en el modelo financiero. Legislación federal de 2025 redujo el umbral al 25% para bonos emitidos a partir de 2026, cambio que amplía significativamente el pipeline viable en Puerto Rico; confirme la versión vigente con su bond counsel antes de modelar.

Proyectos ubicados en un Qualified Census Tract (QCT) o Difficult Development Area (DDA) designados por HUD pueden aumentar su basis elegible hasta un 130%, lo que incrementa directamente el crédito generado. Una porción amplia de los census tracts de Puerto Rico califica como QCT, y el QAP de PRHFA puede otorgar el boost discrecional a proyectos 9% que lo justifiquen. Es una de las palancas más subutilizadas en el underwriting local.

El compliance period federal es de 15 años. Durante ese tiempo la propiedad debe mantener el set-aside elegido (20/50, 40/60 o average income test), los límites de ingreso y renta según el AMI de HUD, y la certificación anual de inquilinos. Le sigue un extended use period de 15 años adicionales bajo el Land Use Restriction Agreement (LURA), para un total de 30 años de restricción. La recapture del crédito queda activa durante los primeros 15.

Al cerrar el compliance period, el inversionista típicamente sale de la sociedad. Las rutas habituales son: ejercicio del right of first refusal del general partner o de una nonprofit, compra del interés del limited partner a fair market value, o una resindicación con nuevos créditos 4% si la propiedad requiere rehabilitación. La estrategia de salida debe modelarse en el closing original, no en el año 14.

New Markets Tax Credit bajo IRC 45D es administrado por el CDFI Fund (Treasury). Otorga un crédito del 39% sobre la inversión, distribuido en 7 años (5% × 3 años, 6% × 4 años). Los créditos se otorgan a Community Development Entities (CDEs), no a proyectos directamente; el sponsor compite por una asignación dentro del pipeline de una CDE. A diferencia de LIHTC — vivienda residencial restringida — NMTC financia desarrollo comercial, mixed-use, salud, educación y cualquier QALICB en una Low-Income Community designada.

Un Qualified Active Low-Income Community Business debe satisfacer simultáneamente: (1) ≥50% del ingreso bruto proviene de actividades dentro de la LIC, (2) ≥40% del uso de propiedad tangible ocurre en la LIC, (3) ≥40% de los servicios de empleados se prestan dentro de la LIC, (4) <5% de assets son nonqualified financial property y <5% son collectibles, y (5) no operar en línea de negocio prohibida (golf, masaje, casinos, licorerías, alquiler residencial). Las pruebas se miden durante los 7 años completos.

Tras los 7 años de compliance, la estructura se desmonta mediante un put/call: el inversionista ejerce su put por un monto nominal o la CDE ejerce su call, y la deuda del leverage lender queda con el QALICB en términos ya negociados. En la práctica, gran parte del subsidio NMTC se convierte en equity permanente del proyecto en ese momento. El unwind se documenta en el closing, siete años antes de ejecutarse.

La Puerto Rico Housing Finance Authority (Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda) es la agencia que administra el programa LIHTC local, emite los bonos exentos para LIHTC 4%, opera programas de soft debt (incluyendo fondos HOME y CDBG-DR delegados) y publica el QAP anual. Toda transacción LIHTC en Puerto Rico pasa por PRHFA.

El Qualified Allocation Plan es el documento anual de PRHFA que fija los criterios de puntuación y prioridades para asignar créditos 9%: tipo de población, ubicación, eficiencia de costo, experiencia del sponsor, servicios residenciales y calendario de cierre. Leerlo bien significa modelar el proyecto contra la matriz de puntos antes de comprar el terreno. Un proyecto bien diseñado para el QAP del año anterior puede no competir en el actual.

Community Development Block Grant — Disaster Recovery (HUD) llega a Puerto Rico tras declaraciones presidenciales de desastre (María, Fiona) y se administra por el Departamento de la Vivienda. Dentro del capital stack LIHTC funciona como gap-filler, típicamente soft debt no amortizable o con pago condicionado a cash flow. Requiere compliance cruzado (Davis-Bacon, NEPA, URA, Section 3, duplicación de beneficios) que la mayoría de sponsors subestima en tiempo y costo.

La Ley 60-2019 (Código de Incentivos) consolida los incentivos contributivos locales, incluyendo beneficios para inversión en Opportunity Zones y decretos para ciertas actividades de desarrollo. Casi la totalidad de Puerto Rico está designada como Opportunity Zone federal. Estos incentivos pueden mejorar el retorno del equity no-LIHTC en un proyecto mixed-use, pero no sustituyen al crédito federal ni se apilan de forma automática: requieren estructuración legal separada y análisis de compatibilidad.

Tres razones estructurales: (1) déficit histórico de vivienda asequible amplificado por desastres y migración, (2) tratamiento federal idéntico al continente para LIHTC, NMTC, CDBG-DR y HUBZone, (3) ventajas locales — Ley 60, alta proporción de QCTs, costos de tierra competitivos y un ecosistema CDBG-DR activo. La combinación permite retornos institucionales con riesgo cuantificable, siempre que el sponsor entienda la ejecución local.

HUBZone (Historically Underutilized Business Zone) es una certificación de la SBA que exige: pequeña empresa con ≥51% de titularidad de ciudadanos estadounidenses (u otra categoría elegible), oficina principal en una zona HUBZone designada, ≥35% de los empleados residiendo en zonas HUBZone y recertificación anual. Otorga acceso a contratos federales reservados (set-aside) y a una preferencia de evaluación de precio del 10% en competencias abiertas.

System for Award Management (SAM.gov) es el registro federal único para entidades que reciben contratos o asistencia financiera federal. Asigna el UEI (Unique Entity Identifier) y el CAGE Code, y debe renovarse anualmente. CAHB LLC está activamente registrada: UEI CU7AR2KBTLG7 · CAGE 15HK0.

Un set-aside es una licitación restringida a empresas HUBZone cuando la agencia espera al menos dos ofertas certificadas. Un sole source permite adjudicación directa a una sola empresa HUBZone bajo umbrales de monto definidos por la FAR. La preferencia de precio aplica en competencias abiertas: la oferta HUBZone se considera ganadora si no excede en más de 10% a la de un competidor grande. Cada mecanismo requiere una estrategia de captura distinta.

Vía HUBZone + SAM.gov, CAHB es elegible para contratos de real estate advisory, análisis financiero, estructuración de capital, investigación en housing finance, apoyo de compliance federal y análisis de terrenos y sitios para agencias como HUD, SBA, Treasury (CDFI Fund), y entidades cuasi-gubernamentales en Puerto Rico. También puede participar como subcontratista HUBZone dentro de planes de subcontratación de contratistas principales.

Bayamón es el segundo municipio más poblado de Puerto Rico y contiene zonas HUBZone designadas, lo que habilita la certificación de la firma. Está a minutos de San Juan, donde operan PRHFA, el Departamento de la Vivienda y las oficinas federales, y en el centro del corredor metropolitano donde se concentra la demanda de vivienda asequible. Ubicación y elegibilidad federal coinciden en un mismo punto.

Venta de propiedades residenciales, comerciales y terrenos; representación de compradores; arrendamiento; y propiedades en sucesión, donde el título se ordena antes de mercadear. Opera en Puerto Rico (licencia C-24140) y Florida (licencia SL3611103, a través del corredor AFS Living), con documentación bilingüe y la misma diligencia de análisis que aplica CAHB LLC.

Con el título resuelto antes de salir al mercado: declaratoria de herederos, poderes o firmas de todos los herederos, cabida registral y deudas (CRIM, hipoteca, condominio) identificadas. El precio se alinea con lo que tasa el banco del comprador, no con una tasación optimista. Así se evita que la venta se caiga después de la oferta.

Depende de la división, y el rol se declara en cada mandato. Development & Advisory trabaja como asesor por honorarios, como gerente de proyecto o, en proyectos propios, como desarrollador o co-principal. Capital & Institutional Finance asesora por honorarios o success fee en estructuración e introducción de capital. Bocheciamp Real Estate es la práctica de corretaje con licencia (PR C-24140 · FL SL3611103) y cobra comisión. Cuando una misma transacción toca más de un rol, el conflicto se divulga por escrito antes de firmar.

Cuatro perfiles: (1) dueños de terrenos y desarrolladores que necesitan viabilidad, permisos y una ruta de desarrollo; (2) family offices, inversionistas e instituciones financieras que evalúan o despliegan capital en Puerto Rico; (3) agencias federales, municipios y entidades cuasi-gubernamentales que requieren apoyo técnico bilingüe con presencia local; y (4) compradores y vendedores de propiedades residenciales, comerciales y terrenos, atendidos por Bocheciamp Real Estate.

Un underwriting completo: 4–8 semanas. Un diseño de capital stack completo: 8–16 semanas. Una estructuración LIHTC end-to-end (allocation, syndication y closing): 12–18 meses, sujeto al calendario del QAP y del NOFA. CAHB no acelera procesos a costa del rigor institucional.

No hace falta un paquete completo. Basta con la ubicación o descripción del sitio, el uso propuesto y la escala aproximada (unidades, camas o pies cuadrados), un presupuesto preliminar si existe y las fuentes de capital identificadas. Con eso se determina en la primera reunión qué análisis hace falta —viabilidad, permisos, estructura de capital o corretaje— y cuál es el siguiente paso.

Toda información recibida antes o durante un engagement se trata como confidencial por defecto y CAHB firma NDA cuando el cliente lo requiere. La firma no publica nombres de clientes, cifras de proyectos ni términos de transacciones sin autorización escrita. Los casos citados en este sitio se presentan con el consentimiento correspondiente o de forma anonimizada.

Bilingüe nativo — español y English — sin pérdida técnica en ninguno de los dos. Documentación regulatoria federal en inglés; coordinación con sponsors locales, contratistas y agencias de Puerto Rico en español. La firma considera el bilingüismo una ventaja competitiva estructural, no un complemento.